从长期停工到顺利竣工交付，这一房地产项目经历了一场以破产重整为核心推动力的深刻转变。日前，记者走进萍乡市某小区，看到楼宇外立面整洁、配套设施到位，部分购房者在销售人员引导下实地看房。而一年多前，该项目尚处于停工状态，被当地视为烂尾楼。芦溪县人民法院(以下简称“芦溪法院”)通过“外部输血+内部造血”双轮驱动模式，在破产重整程序中推动该楼盘复工复建、化解大额债务，为处置类似问题提供了实践样本。

项目停工破产重整面临难题

上述小区房地产项目的开发主体为某投资公司，2020年10月，项目开工建设，次年完成主体工程并取得预售许可，20余户购房者预购了房屋。2022年，因公司股东之间发生纠纷，融资渠道受阻，资金链断裂，项目随即停工，此后3年无实质性进展。

至2024年，该公司在芦溪法院的被执行标的总额已超4000万元，但执行到位金额仅40余万元，依靠个别执行程序已难以实现债务的有效清偿。同年10月，该公司向法院申请破产重整。第三方评估显示，该公司包含商品房在内的总资产估值约1.4亿元，账面资产大于负债。

对于账面资产大于负债却进入破产程序的情况，该案承办法官邓克明向记者解释，公司的资产主要为商品房和建筑物，账面价值虽不低，但由于项目烂尾，资产变现极为困难，并且公司已长期亏损、停止经营，明显缺乏清偿能力，符合法定受理情形。

芦溪法院审查后认为，仅靠单一债务清理难以破解僵局，只有盘活烂尾项目、恢复资产营运价值，方能保障购房者和债权人的合法权益。2024年10月，芦溪法院裁定受理破产重整申请。案件进入重整程序后，两大难题直接摆在合议庭面前：复工复建所需资金从何而来?庞大债务如何依法有序化解?

推动复工与债务化解并进

针对资金与债务的双重压力，芦溪法院合议庭起初考虑了招募重整投资人注入资金的常规路径。但有法官提出，投资人既要清偿存量债务，又要投入复工复建资金，招募难度较大，完全依赖外部注资存在不确定性。

“要依靠外部资金，但不能完全依赖。”邓克明提出，可利用项目中存量商品房资源，探索“以房抵债”的方式，在化解债务的同时，相对减轻投资人的现金流压力。合议庭研究后，确定了“外部输血+内部造血”双轮驱动模式：一方面，对外招募重整投资人，注入启动资金;另一方面，立足项目存量房源，以竣工验收合格后的商品房抵偿部分债务，推动复工复建与债务化解同步进行。

方向明确后，法院依托府院联动机制，协同相关政府部门推进投资人引进工作，最终引入重整投资人，为公司注入3200万元复工启动资金。

在“内部造血”方面，为确保以房抵债的公平性和可行性，合议庭设计了一整套规则。首先，保障债权人享有清偿方式的选择权。债权人可以自主选择“纯现金清偿”或“现金+实物清偿”方式，管理人配套出台“实物抵债实施细则”，向债权人开放看房选房，并支持差价补购，最大限度尊重债权人意愿。其次，确保用于抵债的商品房价值公允，要求所有拟抵债房源必须经过第三方评估机构评估。最后，抵债方案须提交债权人会议表决，接受债权人集体监督，避免暗箱操作或利益输送。

这套安排客观上降低了债权人对实物清偿的疑虑，重整计划草案提交债权人会议表决时，获得高票通过。根据该计划，通过140余套商品房抵债，化解债务超过7100万元，项目整体债务清偿率超过58%，购房者权益和各类债权得到相应保障。

随着资金陆续到位、债务方案落地执行，该小区楼盘稳步复工复建，从外墙装饰、园林绿化到水电安装等环节逐步恢复。2025年12月，项目顺利取得竣工验收报告，完成交付。曾经长期停工的楼盘，在司法程序推动下得以重新投入市场。

案件审结后，邓克明在复盘时，对破产审判的作用有这样一段阐释：“很多困境企业不是没有资产，而是资产被债务纠纷和经营僵局‘冻’住了。破产重整要做的，不是简单地清产核资、分完了事，而是通过制度设计，将被冻结的资产解封盘活，让企业的营运价值得以延续，同时最大限度地保障购房者和各类债权人的合法权益。”

“破产审判，一边连着企业，一边连着百姓。”邓克明说，芦溪法院将继续以高效、规范的破产审判工作，推动更多困境企业依法重生或有序退出，在优化营商环境、防范化解风险和保障民生中发挥司法的独特作用。